لینڈ پولنگ پالیسی کیلئے تیاریاں مکمل،مسودہ تیار،عوام سے تجاویز طلب

بلال فرقانی
سرینگر//جموں کشمیر حکومت نے لینڈ پولنگ پالیسی اورعمارتوں کی تعمیر سے متعلق قوانین 2021 کی مسودہ پالیسیوں اور مجوزہ ترامیم پر عوامی تجاویز و رائے طلب کی ہے۔’’لینڈ پولنگ ایک ایسی سرگرمی ہے جہاں زمینداروں کا ایک گروپ بنیادی ڈھانچے کی ترقی کیلئے اپنی زمین کے کسی حصے کو اجتماعی طور پر حکومت کے حوالے کرتا ہے۔ ایک بار جب اس زمین پر بنیادی ڈھانچوں کی تعمیرو ترقی مکمل ہو جاتی ہے تو اس کی قیمت کے طور پر کچھ حصہ کم کرنے کے بعدزمین کو اصل مالکان کے حوالے کر دیا جاتا ہے،۔ لینڈ پولنگ پالیسی کا بنیادی فائدہ یہ ہے کہ ملکیت اصل ٹائٹل ہولڈر کے پاس رہتی ہے، یہ قانونی تنازعات اور معاوضے کی تقسیم کے امکانات کو کم کرتا ہے‘‘۔محکمہ شہری ترقی و مکانات کا کہنا ہے کہ شہر کی آبادی و تعمیرمیں تیزی چیلنج پیدا کر رہی ہے اورسب سے بڑا چیلنج اس منتقلی کے بنیادی ڈھانچے کے تقاضوں کو پورا کرنے میں ہے۔ محکمہ کا کہنا ہے کہ اربن لوکل باڈیز اور ڈیولپمنٹ اتھارٹیاں اپنی محدود آمدنی کے ذرائع کی وجہ سے اکثر سہولیات کے اس مطالبے کے مالی بوجھ کے ساتھ جدوجہد کرتی ہیں جبکہ عوامی مقاصد جیسی سڑکوں کی توسیع اور دیگر سہولیات کی دستیابی کیلئے زمین کا حصول مہنگا اور وقت طلب بھی ہے۔متعلقہ محکمہ کا کہنا ہے کہ ان چیلنجوں سے نمٹنے کیلئے شہری انفراسٹرکچر اور سہولیات کو مطلوبہ رفتار سے ترقی دینے کیلئے فنڈنگ کے جدید طریقے ضروری ہیں اورمنتقل ہونے والے ترقیاتی حقوق شہری بنیادی ڈھانچے کی مالی اعانت میں ایک ایسا ہی اختراعی آلہ ہے۔ منتقلی ترقیاتی حقوق زمین کی ترقی کی ایک تکنیک ہے ۔زمین کو عوامی منصوبوں کیلئے اتھارٹی کے حوالے کر دیا جاتا ہے اوراس زمین کے ترقیاتی حقوق کی شکل میں حاصل کیے جاتے ہیں ۔

منتقلی ترقیاتی حقوق

سرکار کا کہنا ہے کہ منتقل ہونے والے ترقیاتی حقوق عالمی سطح کے ساتھ ساتھ ہندوستان میں پہلے ہی بہت سے شہروں میں استعمال میں ہے۔ دوسرے خطوں میں پائے جانے والے فوائد کے پیش نظر جموں و کشمیر کو اپنی منتقلی ترقیاتی حقوق پالیسی قائم کرنے کی واضح ضرورت ہے تاکہ بغیر کسی رکاوٹ کے معاشی ترقی کی حمایت کی جا سکے اور اپنے شہریوں کی فلاح و بہبود کو بڑھایا جا سکے۔ اس سلسلے میں مسودہ پالیسی تیار کی گئی ہے اور لوگوں سے کہا گیا ہے کہ وہ اس مسودہ پر اپنی رائے پیش کریں۔مسودہ میں کہا گیا ہے کہ ماسٹر پلان یا زونل پلان میں تجویز کردہ عوامی منصوبوں کیلئے مقامی علاقوں میں جہاں بھی زمین بشمول سڑکیں، نقل و حمل، تفریح، کھلی جگہیں، عوامی رہائش، یا کوئی اور بنیادی ڈھانچہ یا حکومت اور اس کی ایجنسیوں کے ذریعہ دیگر خصوصی معاملات میں استعمال میں لانے کیلئے درکار ہو، ، مجاز اتھارٹی منتقلی کے قابل ترقیاتی حقوق والے علاقے کو مکمل یا اس کے کچھ حصے کو مطلع(نوٹفائی) کر سکتی ہے۔ پروجیکٹ کیلئے درکار اراضی کا پورا رقبہ مجاز اتھارٹی ایک ہی بار مطلع کر سکتا ہے، یامنصوبے کی تکمیل کے بعد اس پر عمل درآمد ہو سکتا ہے۔مسودہ میں کہا گیا’’اگر مجاز اتھارٹی کی رائے میں بقایا منتقل ہونے والے ترقیاتی حقوق اراضی کو پہلے سے ہی مطلع شدہ ارضی کے حصول والے علاقوں میں مکمل طور پر شامل نہیں کیا گیا ہو، تو اس کو اضافی علاقوں کا حصول کرنے والے علاقوں کے طور پر مطلع کر سکتا ہے‘‘۔مسودہ میں مزید کہا گیا کہ جن اراضی مالکان کی زمین کو نوٹیفائی کیا جائے گا وہ اس میں سے کچھ حصہ سرکار کے نام باضابطہ طور پر’ حبہ‘ کے طور پر منتقل کریں گے جس کے بعد اس کے مالکانہ حقوق سرکار کو رہیں گے۔ مسودہ میں کہا گیا ہے ’’کسی بھی علاقے کو نوٹیفائی کرنے سے پہلے مجاز اتھارٹی اس نوٹیفکیشن کو مسودے میں شائع کرے گی تاکہ دلچسپی رکھنے والی جماعتوں کو ایک ماہ کی مدت کے اندر اپنے اعتراضات اور تجاویز دینے کا کافی موقع فراہم کیا جا سکے جبکہ مجاز اتھارٹی تجویز کی وسیع تر تشہیر کو یقینی بنائے گی، خاص طور پر متاثرہ علاقوں میں۔ اس کے بعد، مجاز اتھارٹی اس کی طرف سے موصول ہونے والے اعتراضات اور تجاویز پر غور کرنے اور اسے نمٹانے کے بعد اور حکومت کی پیشگی تحریری منظوری کے ساتھ علاقے کو نوٹیفائی کرے گی۔مسودہ میں بتایا گیا ہے کہ کسی ماسٹر پلان روڈ کی تعمیر وسعت یا کسی دوسری تبدیلی کیلئے درکار اراضی یا جنریٹنگ ایریا کے نوٹیفکیشن میں بیان کردہ کسی دوسری سڑک کیلئے پیش کی گئی زمین کے قابل تعمیر رقبے کے 400فیصد، رہائش کی ترقی کے لیے درکار اراضی کیلئے سرنڈر کی گئی زمین کے قابل تعمیر رقبے کے 300 فیصد جبکہ جھیلوں، آبی ذخائر، نالوں، پشتوں اور تفریحی مقامات کے تحفظ اور ترقی کیلئے درکار اراضی سپرد کی گئی ۔زمین کے قابل تعمیر رقبے کے 250فیصد کے علاوہ جموں و کشمیر ہاؤسنگ، سستی مکانات، کچی آبادیوں کی بحالی اور ٹاؤن شپ پالیسی 2020 کے تحت سستے مکانات کی ترقی ، قابل منتقلی ترقیاتی حقوق 100فیصد کے برابر منتقلی کے قابل ترقیاتی حقوق زمیندار کو دیئے جائیں گے۔

لینڈ پولنگ پالیسی

لینڈ پولنگ پالیسی کا مقصد نجی ڈیولپروں کی مہارت، وسائل اور کارکردگی کو بروئے کار لانا ہے تاکہ بڑھتی ہوئی آبادی کی ضروریات کو پورا کرنے کیلئے اچھی طرح سے منصوبہ بند اورمتحرک شہری جگہیں بنائیں۔ سرکار کا کہنا ہے کہ یہ منقسم اراضی کو مستحکم کرنے اور مساوی ترقی کو یقینی بنا کر، پالیسی جموں و کشمیر کے شہری منظر نامے کو تبدیل کرنے، اقتصادی ترقی کو فروغ دینے، رہائشیوں کیلئے معیار زندگی کو بڑھانے اور خطے کی ماحولیاتی اور ثقافتی سالمیت کو برقرار رکھنے کی کوشش کرتی ہے۔یہ مسودہ پالیسی متعلقین، بشمول زمینداروں، شہری منصوبہ سازوں، ماحولیات کے ماہرین، اور نجی ڈیولپروں کے ساتھ وسیع مشاورت کا نتیجہ ہے۔مسودہ میں کہا گیا ہے کہ حکومت نوٹیفکیشن کے ذریعے جموں اور کشمیر ڈیولپمنٹ ایکٹ 1970 کے تحت مطلع کردہ کسی بھی علاقے میں اس پالیسی کے قابل اطلاق کو شائع کر سکتی ہے۔ ڈیولپمنٹ اتھارٹی ہر ایک لینڈ پولنگ اسکیم کے آپریشن کیلئے اپنے مقامی رقبے کے اندر کم از کم 50 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کے متصل علاقوں کو مطلع کر سکتی ہے۔ پالیسی ان تمام زمینداروں کے لیے کھلی ہے جو پالیسی کے تحت ترقیاتی اتھارٹی یاحکومت کی طرف سے مطلع کردہ علاقوں میں زمین کے مالک ہیں۔ زمین کے کسی بھی رقبے کے مالکان درخواست کے عمل کے مطابق رجسٹریشن کروا سکتے ہیں اور حصہ لینے کے لیے اپنی دلچسپی کا اظہار کر سکتے ہیں۔منصوبہ یا زونل ترقیاتی منصوبے۔ ہر زمین کا مالک زمین کے رقبے کے تناسب سے زمین کے حوالے کرے گا، قطع نظر اس کے کہ ماسٹر پلان یا زونل ترقیاتی منصوبوںمیں ان کی اصل زمین کے لیے تفویض کردہ زمین کا استعمال کیا گیا ہو۔ جموں و کشمیر ڈیولپمنٹ ایکٹ 1970 اور جموں و کشمیر ہاؤسنگ،قابل اسطاعت رہائش، کچی آبادیوں کی بحالی اور اور ٹاؤن شپ پالیسی 2020 کے مطابق نئے ترقیاتی علاقے میں معاشی طور کمزور طبقوں کی ہاؤسنگ کی مناسب فراہمی کو یقینی بنایا جائے گا۔ ایکسٹرنل ڈیولپمنٹ چارجزپورے ملحقہ علاقے پر لاگو ہوں گے تاکہ ڈیولپمنٹ اتھارٹی کے لیے مختص زمین میں شہر کی سطح کا بنیادی ڈھانچہ فراہم کرنے کی اصل لاگت کو پورا کیا جا سکے، جو کہ محکمہ مال کے بقایا جات کے طور پر ادا کیے جا سکتے ہیں ۔ماسٹر پلان اور زونل ڈویولپمنٹ پلان کے حوالے سے مجموعی منصوبہ بندی اور ڈیولپمنٹ اتھارٹی اور خدمات فراہم کرنے والی ایجنسیوں کے ذریعے فزیکل انفراسٹرکچر، تفریحی اور عوامی ونیم عوامی سہولیات کی فراہمی کے لیے استعمال کی جائے گی۔زمین مالکان،زمین مالکان کے گروپ ترقیاتی اداروں کی طرف سے ایک سنگل ونڈو سسٹم کے ذریعے درخواست، تصدیق، منظوری وغیرہ کے لیے مقررہ وقت میں منصوبہ بندی اور ترقی کے پورے عمل کی سہولت دستیاب ہوگی۔